تتعدد شروط قبول دعوى صحة ونفاذ العقارات، حيث أن هذا المفهوم هو أحد المفاهيم الخاصة بعقود بيع العقارات، ويعتبر هذا الإجراء من الإجراءات المهمة التي تحدث بعد استيفاء الشرط العديد من الالتزامات المرتبطة بالبائع وهدفه نقل ملكية العقار من البائع إلى المشتري، وهناك شروط لهذا الإجراء؛ ولذلك سنوافيك بشروط قبول المطالبة من حيث صحتها وقابليتها للتنفيذ.
جدول المحتويات
شروط قبول الدعوى بصحتها ونفاذها
هناك العديد من الشروط التي يجب توافرها من أجل المطالبة بصحة التوقيع ونفاذه، وهذه الشروط تختلف عن شروط المطالبة بصحة التوقيع، وفي الفقرات التالية سنعرض لكم هذه الشروط وهي:
1- إثبات ملكية البائع للعقار الذي يتم بيعه.
من أول شروط قبول المطالبة الصحيحة والقابلة للتنفيذ والتي يجب توافرها هو توفر المستندات التي تؤكد ملكية العقار للبائع، وفي حالة عدم إثبات ملكية العقار للبائع في اليوم ويتم اتخاذ القرار في القضية، ليتسلمها المشتري، وفي هذه الحالة لن يتم قبول الشراء وسيتم رفع دعوى ضد البائع للمطالبة بالمستندات التي تؤكد الملكية الرسمية للعقار.
2- إمكانية تسجيل عقد ملكية منقول من البائع إلى المشتري.
أما الشرط الثاني لقبول المطالبة الصحيحة والقابلة للتنفيذ، فهو أن يكون بائع العقار قادراً على نقل ملكيته إلى المشتري، إذ لا يكون عقد العقار صحيحاً إلا إذا قام بائع العقار بذلك. لا تملكه؛ لأن الملكية لا تنتقل من البائع إلى المشتري إلا إذا كان الشخص الذي يبيع العقار يملكه.
لا يمكن للمشتري أن يحكم بصحة بيع العقار ونفاذه إلا إذا انتقلت إليه الملكية رسمياً بموجب مرسوم. المشتري الثاني في حالة استمرار عمليات البيع ويقوم المشتري الأول بتسجيل الاتفاقية.
3- دفع المبلغ كاملاً
من أهم شروط المطالبة الصحيحة والقابلة للتنفيذ هو أن يتحمل كل من البائع والمشتري القيمة المالية المرتبطة بالعقار، ففي عقد البيع لا يجوز للمشتري أن يجبر البائع على أداء أي التزامات. إلا إذا أدى أولا الثمن المستحق للعقار المبيع.
في حالة صدور قرار نهائي بشأن دعوى الصحة والنفاذ دون حصول البائع على حقوقه المالية كاملة، فإن ذلك لا يمنع البائع من المطالبة بالمبلغ المتبقي له، ويمكنه رفع دعوى قضائية للحصول على حقوقه المالية وإنهاء العقد مبكراً.سبب فتح المطالبة هو المخالفة.ووفاء الطرف المقابل بالتزاماته المالية.
4- تسجيل المطالبة من قبل المشتري
كما أن من أهم شروط الاعتراف بدعوى الصحة ونفاذها هو قيام المشتري بتسجيل دعوى نقل الملكية من البائع إليه، وفي هذه الحالة تكون دعوى صحة ونفاذ الدعوى الملكية صالحة. وكان هذا الشرط إلزاميا وفقا للمادة 11 من قانون التسجيل العقاري الجديد، ويتم هذا الإجراء من أجل حماية المشتري من الإجراءات التي قد يتخذها البائع.
نحن ندعوك للقراءة
ما هو الإجراء لتقديم المطالبة؟
هناك عدد من الإجراءات التي يمكن للمشتري من خلالها رفع دعوى الصحة والتنفيذ، وفي الفقرات التالية سوف نقدم لكم هذه الطريقة:
1- التقدم بطلب تسجيل العقارات بحجة الصحة والنفاذ.
إحدى الخطوات الأولى التي يجب اتخاذها عند اتخاذ قرار بشأن تقديم مطالبة صحيحة وقابلة للتنفيذ هي تقديم طلب إلى السجل العقاري للمطالبة، على أن يتضمن الطلب تفاصيل تتعلق بالعقار ويحصل الطلب على رقم خاص به.
بمجرد الحصول على رقم العقار من السجل العقاري، يتم تقديم طلب لتقديم دعوى صحيحة وقابلة للتنفيذ بهذا الرقم إلى مكتب المساح. سجل بياني لمساحة العقار أو قطعة الأرض، بعد التسجيل المساحي يتم إرسال الطلب إلى إدارة التسجيل العقاري.
2- رفع دعوى
بعد استلام طلب المساحة من إدارة التسجيل العقاري، يتم كتابة المطالبة مع الأخذ في الاعتبار الأخطاء النموذجية التي تنشأ عند تقديم المطالبة.
- من الضروري إحضار عقود قطعة الأرض أو الأرض للعقار.
- ولا بد من الالتزام بنص المادة 37 من نظام المنافسات التي تنص على ما يلي: “عند تحديد قيمة المطالبة، تكون المطالبات التي تحدد قيمتها على أساس قيمة العقار. وتحدد هذه القيمة على أساس 500 ضعف قيمة الضريبة المقدرة الأصلية.
- وتحدد الضريبة على قطعة الأرض أو العقار إذا لم تكن خاضعة للضريبة اللازمة في حالة البناء.
- يتم تقديم طلب الضريبة وطلب المنطقة إلى السجل العقاري للنظر فيهما، وبعد النظر يتم إزالة الختم (ختم اللوتس).
- بعد ذلك تقوم الجهة الرسمية بالتقدم إلى مؤسسة التسجيل العقاري لتقدير الأمانة القضائية، وهذه الأمانة عبارة عن رسم يتم احتسابه على أساس المبلغ المحدد في طلب العقد.
- إيصال بالمبلغ المستلم دون دفع القيمة المالية.
- بعد ذلك يمكنك الذهاب إلى المحكمة ورفع دعوى باستخدام جميع المستندات السابقة، ومن الضروري الاحتفاظ بإيصال دفع الأمانة القضائية، كما هو ضروري في النسخة النهائية للمطالبة.
- بمجرد تقديم المطالبة، يتم تقديم طلب من خلال إجراءات المحكمة العادية للحصول على نسخة رسمية من المطالبة قبل الإعلان، على أن تكون هذه النسخة مرفقة باتفاقيات التسجيل العقاري، وهذه النسخة هي العقد الأخضر المعتمد رسميًا ويمكن يمكن الحصول عليها من الشهر العقاري .
يتم تقديم هذه الوثيقة إلى دائرة التسجيل العقاري، حيث تم إجراء تقدير الأمانة القضائية، بالإضافة إلى إرفاق إيصال استلام مسبق من الأمانة القضائية.
وبعد حوالي 10 أيام ستتمكن من استلام العريضة المعروفة بالدعوى القضائية، وسيتم إغلاقها.
طريقة النظر في المطالبة
بعد تقديم مستند تم الحصول عليه من السجل العقاري وتقديم دعوى أمام المحكمة، يمكن للمشتري رفع دعوى عن طريق الذهاب إلى المحكمة، بشرط إنذار الشخص الذي يبيع العقار بالحضور في الجلسة الأولى للمطالبة.
وذلك لتجنب دفع تكاليف المطالبة وعليه أن يعد بحضوره تقرير مصالحة عن الدعوى ويرفق هذا التقرير بمحضر الجلسة ويدرج في السند التنفيذي وفي هذه الحالة تكون المطالبة سيتم النظر فيها. تنتهي بسلام وبسرعة.
بفضل ما قدمناه من شروط قبول شرط صحيح وقابل للتنفيذ ومعرفة الشروط، يمكنك الدخول إلى عالم شراء عقار بكل راحة دون التعرض لمختلف أساليب الخداع من قبل أصحاب العقارات.