أسباب رفض دعوى الصحة والنفاذ عديدة ويمكن التعرف عليها بعد الاتصال بأحد المحامين المتخصصين في إبرام الاتفاقيات بين الأطراف الذين يتم بينهم شراء وبيع كامل لنوع أو آخر من العقارات أو الأراضي، أي. حيث تنتقل الملكية من البائع إلى المشتري. وهنا يوضح أسباب رفض دعوى الصحة والنفاذ وغير ذلك الكثير. التفاصيل في هذه السطور.
جدول المحتويات
أسباب رفض الدعوى المتعلقة بالصحة والنفاذ
عندما يقوم المحامي بإبرام اتفاقية شراء وبيع بين طرفين (بائع – مشتري) للعقار السكني، ففي هذه الحالة يحصل البائع على مبلغ معين من المال مقابل نقل ملكية العقار إلى المشتري. عملية إثبات صحة العقد والتي تسمى دعوى الصحة ونفاذ العقد، نقرأ النقاط التالية عن أسباب رفض دعوى الصحة ونفاذ العقد:
1- بيع العقار من قبل المشتري الأول
وفي حالة قيام المشتري الأول ببيع العقار قبل تسجيل العقار لمشتري ثان لم يسجل، يجب على المشتري الأول أن يعترض على ادعاء البائع بأن الشخص الذي بيع له العقار (المشتري الثاني) يسعى للحكم. صحة العقد الصادر منه، وإلا فإن دعواه ستكون غير مقبولة أمام المحكمة، وتعد هذه الحالة من أكثر الأسباب شيوعاً لرفض دعوى الصحة وقابلية التنفيذ.
2- حق الورثة في رفع دعوى الصحة والأداء.
من أهم أسباب رفض دعوى الصحة والنفاذ وفاة المشتري، ويحق لورثته رفع دعوى صحة العقد على البائع أو ورثته في حالة وفاته. وقضت محكمة النقض المصرية بصحة البيع بالنسبة للمقربين من الورثة، وباطل بالنسبة لمن اعترض عليه من الورثة.
3. حدوث فشل إجرائي.
إذا كان هناك خلل في الإهمال وانتهاك حق الدفاع أو التحقق من وجود مخالفة موثقة أو وجود خطأ في تنفيذ القانون، فهنا لا يؤيد الأمر الأولي أسبابه. في الحكم على المشتري فيها، وهذا من أكثر الأسباب شيوعاً لرد دعوى الصحة والنفاذ، فتسقط الدعوى حتى ولو تم الاستئناف.
4- طلب البطلان من البائع ورفض المشتري
إذا كان البيع باطلا أو قابلا للإبطال ورفع البائع دعوى فرعية لإبطاله حكم القاضي ببطلانه لعدم وجود عقد حقيقي، فيجب أن يكون موجودا بالفعل إذا طلبه المشتري. ويبقى في خلاف معه ولا يرفض الطلب المقدم منه حتى يتم النظر في القضية واتخاذ القرار، ولذلك فإن هذا الوضع هو أحد الأسباب الأكثر شيوعاً لرفض دعوى صحيحة وقابلة للتنفيذ في المحكمة.
5- دعوى تأييد الحكم على المشتري
من أهم أسباب رفض دعوى صحة عقد البيع ونفاذه هو أن دعوى صحة عقد البيع ونفاذه ترفض عندما يعتبر المشتري مؤيدا للحكم الصادر ضده وذلك بالرغم من تمسك المستأنفين بحق الدفاع أمام المحكمة للطعن في إتمام عملية البيع، وكان البائع قد فسخ العقد، إلا أن سببين لرفض المطالبة مجتمعان (الإلغاء – القرار) ).
6- البيع الوهمي في الأماكن العامة
في حالة الاستحواذ على عقار مشترك (غير محدد) في جميع العقارات المحددة في وثيقة المطالبة المقدمة، لكن البائع، بعد دفع ثمن العقار، يرفض تقديم المستندات المطلوبة اللازمة لإضفاء الطابع الرسمي على العقد. عقد البيع النهائي ونقل الملكية إلى المشتري من خلالهم، أي. وهذا الوضع من أهم أسباب رد الدعوى المتعلقة بالصحة وقابلية التنفيذ.
من له الحق في رفع المطالبة؟
وبعد التعرف على أسباب رفض الدعوى من حيث الصحة والنفاذ، يمكن الاقتناع بأن الشخص المسؤول عن رفع هذه الدعوى هو المشتري نظراً للضرر الذي لحق به من جراء رفض البائع الالتزام بشروط العقد و عنوان النقل. وهذه هي الحالة التي يمكنه فيها أيضًا رفع دعوى وتفصيل ذلك في النقاط التالية:
- يحق للمشتري تقديم مطالبة بالصحة وقابلية التنفيذ لإجبار البائع على تنفيذ النقل التعاقدي للملكية.
- يحق للبائع رفع دعوى الصحة وقابلية التنفيذ إذا كان لديه مصلحة في رفع دعوى.
- يحق لورثة المشتري رفع دعوى ضد البائع بشأن صحتها وقابليتها للتنفيذ.
- يحق لورثة المشتري رفع دعوى الصحة والنفاذ على ورثة المشتري في حالة وفاته.
شروط الحصول على القرار الصحيح والقابل للتنفيذ
وبعد أن بينا أسباب رفض دعوى الصحة والنفاذ، ننتقل إلى توضيح الشروط التي يجب توافرها أثناء عملية البيع حتى يحصل المشتري على قرار بصحة البيع ونفاذه أمام المدعى عليه. تاجر. وأهم هذه الشروط هي تلك المذكورة في الفقرات التالية:
نحن ندعوك للقراءة
1- إمكانية التسجيل مع نقل الملكية.
ويعني هذا الوضع أنه لكي يحصل المشتري على حكم صحيح وقابل للتنفيذ، يجب أن يكون العقار أو الأرض التي يتم بيعها مملوكة بالفعل للبائع، وبالتالي لا يسري الحكم على العقار غير المملوك أو في حالة البيع المتتالي من قبل البائع. تاجر. كما لو كان يبيع العقار أو الأرض لأكثر من مشتري، فلن يحكم للمشتري الأول إلا إذا كانت حالة شراء منفصلة.
2- سداد كامل المبلغ المدفوع
المبدأ الأساسي في عملية البيع هو تبادل المال مقابل العقار أو الأرض المباعة، لذلك، للحصول على حل صحيح وقابل للتنفيذ، من الضروري أن يقوم المشتري بدفع المبلغ كاملاً أو دفع جزء منه. ويكون الحكم صحيحاً وواجب التنفيذ مهما بقي بالنسبة لباقي الثمن. وللسبب نفسه، يجوز للبائع… وفي حالة التقصير الكامل، فهو الطرف الذي يرفع دعوى ضد المشتري.
3- يجب أن تكون المطالبة مسجلة.
ومن المعلوم أن المرسوم بالنفاذ والنفاذ يحل محل تسجيل العقار أو الأرض المبيعة في السجل العقاري والحقوق الناشئة عنها، إذ بعد صدور المرسوم تنتقل الملكية من البائع إلى المشتري. .
باعتبار أن الحصول على القرار يتطلب وقتاً يستطيع البائع خلاله التصرف في العقار أو الأرض، ينص القانون على أنه منذ لحظة تسجيل المطالبة في المحكمة، يتم الاعتراف بصحة العقد (قرار رسمي وليس سنداً) ، حفاظًا على حق المشتري) إلى أن لا يتم الحصول على حكم نهائي يحفظ حقوق المشتري، لذا ينصح المشتري برفع هذه المطالبة في أسرع وقت ممكن.
خطوات رفع دعوى الصلاحية والأداء
وبعد أن تعرفنا على أسباب رفض المطالبة بالصحة والنفاذ، ننتقل إلى التعرف على مراحل رفع المطالبة من قبل المحامي بعد إتمام عملية الشراء لضمان حقه وسرعة نقل الملكية ملكية العقار أو الموقع. الأرض التي يبيعها البائع للمشتري، وذلك بعدة خطوات منظمة للحصول على الحل المطلوب، وذلك من خلال اتباع الخطوات التالية:
1- نشر صحيفة مع دعاوى الصحة والنفاذ.
يتم في هذه المرحلة الإعلان عن وجود شرط صحيح وقابل للتنفيذ لإبلاغ البائع بشكل غير مباشر بأن المشتري قد حقق ما يضمن حقه في العقار أو الأرض التي اشتراها منهم، ويتم ذلك من خلال اتباع بعض الإجراءات الخطوات التالية:
- يقدم المحامي طلب تسجيل العقارات، متضمناً معلومات عن العقار أو قطعة الأرض التي يتم بيعها، أو موضوع اتفاقية الشراء والبيع، مع تخصيص رقم طلب له.
- بعد تقديم طلب التسجيل العقاري يتم إرساله إلى هيئة التفتيش للبت فيه.
- بعد دفع رسوم الفحص المساحي، يقوم المساح بإجراء معاينة للعقار أو الأرض موضوع الطلب المقدم من المحامي.
- يقوم المهندس بعد ذلك بإعداد شهادة مساحية للعقار أو الموقع موضوع الطلب محل الدراسة.
- بعد صدور الخلاصة المساحية، يتم إرسال الطلب إلى السجل العقاري.
- يتم التعامل مع القضية في المحكمة من قبل محام.
2- إجراءات رفع الدعوى
بعد استلام التقرير المساحي بعد التحقق منه من قبل المختصين، يبدأ المحامي بإجراءات رفع المطالبة، وبعد التعرف على أسباب رفض المطالبة المبررة والواجبة التنفيذ، سنشير إلى بعض جوانب رفع هذه المطالبة من خلال النقاط التالية:
- يجب عليك إحضار شهادة دخل للعقارات أو الأراضي المتضمنة في الدعوة.
- تم تنفيذ نص المادة 37 من قانون الإجراءات المصري والتي تنص على (عند تقدير قيمة المطالبة التي تعتمد قيمتها على قيمة العقار يجب تقدير هذه القيمة مع مراعاة 500 ضعف قيمة الضريبة الأصلية المقدرة) ) قيمته في المحاكمة.
- في حال كان العقار مبنى، إذا كان أرضاً، يتم الربط على أساس 400 ضعف قيمة الضريبة الأصلية، وفي حال كان العقار غير خاضع للضريبة، تقدر المحكمة قيمته متضمنة المستخرج المساحي في السجل العقاري. نفس العريضة وإدراج الأرقام المقبولة سابقاً للطلب الخاص في السجل العقاري.
- يلي ذلك تقديم طلب إلى السجل العقاري للتحقق والتوثيق (ختم اللوتس).
- يقدم الطلب إلى المديرية العامة للسجل العقاري لحساب السجل القضائي وهو رسم يتم تحصيله على المبلغ المحدد في عقد البيع المبرم بين الطرفين.
- ويصدر إيصالاً بالمبلغ المطلوب فقط دون دفعه.
- يتم قبول بيان المطالبة وإيصال التقييم من قلم المحكمة ويتم تقديم المطالبة إلى المحكمة المختصة باستخدام طرق إدارة القضايا العادية مثل التقييم والرسوم والمزاد العلني لدى قلم محكمة مرموق. قسط.
- من المهم الاحتفاظ بإيصال رسوم كاتب المحكمة حيث يجب تضمينه في المسودة النهائية.
- بعد استكمال إجراءات رفع الدعوى بالطرق المعتادة وعرضها لنظرها بعد تحديد موعد لنظرها من قبل القاضي المختص بالمحكمة.
- يتم تقديم نسخة رسمية من المطالبة قبل الإعلان ويتم كتابتها على العقود المرتبطة بالتسجيل العقاري (يتم طلب العقد الأخضر المعتمد في مقر التسجيل العقاري نفسه).
- ويجب تقديم نسخة رسمية من العقد المخصص لهذا الغرض إلى المقر الرئيسي للتسجيل العقاري (حيث تم تقدير قيمة أمانة الحكم) مع إيصال سداد أمانة الحكم نفسها.
- وبعد حوالي 10 أيام سيتم استلام العريضة المنشورة وختمها لأنه لم يطلع عليها أحد من قبل.
3- كيفية متابعة سير القضية
بعد تحديد ضرورة رفض الدعوى لأسباب الصحة والنفاذ، نعرض أحد أركان رفع هذه الدعوى، وهي الطريقة التي يستخدمها المحامي لمتابعة سير الدعوى داخل جلسات المحكمة باستخدام الطريقة التالية:
- يحدد القاضي جلسة استماع يتم فيها اتخاذ القرار.
- سيتم في هذا الاجتماع عرض الإخطار الوارد من السجل العقاري.
- ويوضح تحديد العقار المباع أو السلعة موضوع الدعوى.
إن المطالبة بالصلاحية وقابلية التنفيذ هي وسيلة لضمان عدم انتهاك البائع لحقوقه عند إجراء البيع مع المشتري. ولذلك يجب أن يتم التنفيذ وقت إبرام العقد لتجنب ظهور مثل هذه المسائل التي تعود دائما إلى أهلها من قبل القضاء.